Müsahibimiz: Rəşad Mayılov  - Pərakəndə kredit satışlarının təşkili şöbəsinin müdiri (NIKOIL | Bank)

Rəşad bəy, ölkəmizdə mənzilə olan tələbat gündən günə artır, Sizcə ipoteka bu tələbatı qarşılamaq üçün nə qədər güclü maliyyə alətidir  və Azərbaycanda nə qədər effektiv istifadə olunur?

Hal-hazırda ipoteka kreditlərinin daşınmaz əmlak bazarına təsiri danılmazdır. Ola bilsin əmlak bazarında dövriyyədə olan vəsaitlərin sadəcə bir hissəsi ipotekanın payına düşür, lakin bu təsir var. 2009-cu ilə nəzər salsaq görərik ki, məhz ipoteka kreditlərinin bərpa olunması ilə daşınmaz əmlak bazarında müəyyən qədər dirçəliş oldu.  Əlavə olaraq danılmaz bir faktdır ki, son 4-5 il ərzində əmlak bazarında qiymətlərin yüksəlməsi  əhalinin əksər hissəsi tərəfindən əmlakı əməkhaqqıları sayəsində ənənəvi yığmalarla toplayaraq əldə etməsini qeyri-mümkün edir. Bir tendensiyaya da diqqətinizi çəkmək istərdim. Son illər ipoteka kreditinə üz tutanlar arasında öz yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq məqsədi ilə köhnə tikililəri sataraq yeni tikilən binalarda mənzil əldə etmək istəyənlərin sayı da çoxalıb. Təbii ki, köhnə tikililərlə yeni tikililərin arasındakı qiymət fərqini əhali ipoteka kreditləri ilə bağlamağı əlverişli hesab edir.

İpoteka kreditlərinin Azərbaycanda nə dərəcədə effektiv istifadə olunmasına gəldikdə isə - bu maliyyə alətinin indi effektivliyi öz əksini tapır. Lakin, dövlət xətti ilə ayrılan ipoteka kreditlərinin bu günə olan maksimal məbləği hal-hazırki daşınmaz əmlak bazarında əsasən köhnə tikililərin alınmasının maliyyələşdirilməsinə daha çox imkan verir.

Əhalinin ipoteka kreditləri ilə bağlı əsas çətinlikləri hansılardır?

Böyük bir əhali hissəsinin kifayət qədər gəlirləri olduğu halda onları rəsmi təsdiq edə bilməməsi. Kommersiya ipoteka şərtlərinin qismən əlçatan olmaması. Kommersiya ipoteka kreditləri bu gün daha bahalı və qısa müddətlidir. Ucuz olan kommersiya ipotekalar isə əvvəlcədən müəyyən olunmuş daşınmaz əmlaklara ayrılır və təəssüf ki, bu tikililəri əldə etmək imkanı çox kiçik müştəri seqmentini əhatə edir.

İpoteka bazarında (bank daxili ipoteka məhsulları üzrə götürsək) hansı yeniliyi etmək olar və banklarımız buna hazır olsa bazarda canlanma yaranar? Ümumiyyətlə, tələbatın yüksək olduğunu nəzərə alsaq buna ehtiyac varmı?

İpoteka kreditlərinin tarixinə nəzər salsaq görərik ki, bu kimi maliyyə alətinə hər zaman tələbat olub. İnkişaf etməkdə olan iqtisadiyyatlarda isə bu kimi maliyyə alətlərə tələbat daha çoxdur. Təbii ki, ipoteka bazarında hər hansı bir yeniliklərin tətbiqi başlıca olaraq bankların maliyyə imkanlarından asılıdır. Bu gün bankların daxili ipoteka məhsullarının çatışmayan cəhəti – daxili ipoteka proqramlarının istənilən qədər uzun müddətli olmaması, və daxili ipoteka məhsulları üzrə faiz dərəcələrinin bu növ kreditlər üçün yüksək olmasıdır.

Buda əsasən Bankların daha ucuz  maliyyə mənbələrinə çıxışı ilə bağlıdır. Təbii ki, hər hansı bir bank daha ucuz, uzunmüddətli və mümkün qədər sadələşdirilmiş sənədləşmə ilə ipoteka kreditləri təklif edərsə bu bazarda canlanmaya səbəb olacaq.

Dövlət və ya özəl ipoteka kreditlərini müqayisə etsək, Sizin fikrinizcə, hansı variant vətəndaş üçün daha sərfəlidir? Və niyə? Hazırda Nikoil Bankda daxili ipoteka krediti də varmı?

Təbii ki, hal hazırda dövlət ipotekası daha sərfəlidir. Başlıca səbəb dövlət ipoteka proqramı üzrə verilən kreditlərin faiz dərəcələri və kredit müddətləridir. 4-8% illik və 25-30 ilə qədər kredit müddəti, habelə alınan mənzilin 20-30 faiz dəyərində ilkin ödəniş daha səmərəlidir. Bugünkü bazar şəraitində isə dövlət xətti ilə manatla verilən ipoteka kreditləri daha sərfəlidir.

Bankdaxili verilən ipoteka kreditlərinin şərtləri hal-hazırda daha əlverişsizdir.  Müəyyən vaxt  2007-2010-cu illər arasında həmin kreditlərin şərtləri ola bilsin daha cəlbedici idi. Çünki dollarla verilirdi və dolların məzənnəsi manatdan  aşağı idi. İkinci səbəb isə ölkədə iqtisadiyyat iri sıçrayışlarla temp yığırdı, bu da müəyyən müştəri seqmentinin maddi rifahının yaxşılaşdırmağa gətirib çıxarmışdı.  Onlar da bu məhsuldan aktiv istifadə edirdilər.  Daha qısa müddətli olmasına (İpoteka fondunun xətti ilə verilən kreditlər 25-30 illikdir, bizim daxili ipoteka isə 10 illikdir) və kreditin faiz dərəcəsinə baxmayaraq müştərilər onu daha əlverişli hesab edirdi.  Amma hal-hazırda son 1 il, il yarım müddətdə banklar tərəfindən daxili ipoteka məhsulları əvvəlki şərtlərlə verilir və əvvəlki yüksək faizlər, 14-17%-lər və qısa müddətlər əhalinin orta təbəqəsi üçün əlverişsizdir.

Çox balaca bir seqment var ki, gəlirləri çox yüksəkdir və onlar üçün qısamüddətli ipoteka kreditləri əlverişlidir.

Daha bir nüans da var. Kommersiya ipoteka kreditlərini aşağı faizlə verən banklar  əsasən holdinq banklardır ki, həmin holdinqlər həm də tikinti ilə də məşğuldur.  Həmin banklara sərf edir ki, aşağı faizlə kredit verərək, holdinqin tikintilərini maliyyələşdirsin. 

Sadəcə  o ipoteka kreditləri elə bir evlərə ayrılır ki, həmin evlər həqiqətən çox bahalı olur, hər adamın maliyyə durumu buna imkan vermir ki, orda ipoteka ilə olsa belə özünə mənzil alsın, çünki qiymətlər haradasa 150 mindən başlayır.