Müəllif: Gülnar Əhmədli, Banco.az
Rəsmi reyestr məlumatlarına görə Azərbaycanda qeydiyyatdan keçmiş 2 milyon 150–160 min civarında ev və mənzil var. Lakin kütləvi sayda mənzilin çıxarışı olmadığı üçün onlar statistikada görünmür. Faktiki mənzil fondunun 2 milyon 930 min civarında olduğu hesablanır. Ən vacib məqam isə bu mənzil fondunun tərkibidir. Bu 2.93 milyonluq fondun təxminən 1 milyona yaxını faktiki olaraq istismara yararsızdır.
Bunu Banco.az-a əmlak məsələləri üzrə ekspert Firdovsi Xəlilov hazırda mənzil bazarındakı mövcud vəziyyəti şərh edərkən deyib.
Ekspert bildirib ki, bu kateqoriyalar ardıcıllıqla aşağıdakılardan ibarətdir:
İstismar müddəti bitmiş mənzillər: Sovet dövründən qalma, vaxtı çoxdan keçmiş ("xruşovka" və s.) köhnə binalar;
Günün tələblərinə cavab verməyən qeyri-standart fərdi evlər: Xüsusilə rayonlarda və ətraf qəsəbələrdə mişar daşı ilə tikilən, heç bir beton monolit karkası və izolyasiyası olmayan (yayda həddən artıq isti, qışda soyuq), mərtəbələrarası döşəməsi monolit yox, taxtadan olan, daxilində sanitar qovşağı belə qurulmayan mənzil fondu;
Mühafizə zolaqlarında və riskli ərazilərdə tikilən evlər: Yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin altında, sel və daşqın zonalarında, neft şirkətinin ərazilərində, zəbt olunmuş torpaqlarda və hətta qurudulmuş göl diblərində inşa edilmiş, təhlükəsizlik baxımından tamamilə yararsız yaşayış yerləri.
Bu reallıq fonunda ölkədə illik mənzil tələbatı olduqca yüksəkdir:
Ölkədə illik 52–55 min nikah bağlanır. Təxminən 35 min boşanma qeydə alınır. Boşanma sosial baxımdan neqativ hal sayılsa da, əmlak bazarında dərhal yeni bir mənzilə tələb yaradır.
Daxili miqrasiya faktoru da güclüdür. Məsələn, 158 min əhalisi olan İmişli rayonunu götürək. Dövlət qeydiyyatında bu insanlar rayonda yaşayır kimi görünsə də, əhalinin dinamik hissəsinin təqribən üçdə biri Bakı və Abşeronda məskunlaşıb, lakin qeydiyyatı rayonda qalır. Bu disbalans real tələbatın harada cəmləşdiyini görməyə mane olur".
F. Xəlilovun sözlərinə görə, bütün bu amilləri nəzərə aldıqda, Azərbaycanda illik real bazar tələbatı 50 min yeni mənzil və fərdi ev civarındadır: "Əhalinin gəlirləri ilə əmlak qiymətləri qətiyyən mütənasib deyil və bu uçurum gündən-günə dərinləşir. Bank kreditlərinin yüksək faizləri səbəbindən mənzil almaq get-gedə mümkünsüz olur, yığılıb qalan tələbat qarşılanmır və vətəndaşlar artıq yeni mənzil almaq ümidini itirməyə başlayırlar. Gənclərin ev ala bilmədiyi üçün ailə qura bilməməsi isə gələcəkdə ciddi demoqrafik fəlakətə yol aça bilər".
Problemin köklü həlli üçün kompleks təkliflər
Eksepert vurğulayıb ki, bu vəziyyətdən çıxmaq və bazarı canlandırmaq üçün həm taktiki, həm də strateji mexanizmlər tətbiq olunmalıdır:
"Tələbatın ən yüksək olduğu Abşeron yarımadasında (məsələn, Qaradağ rayonu istiqamətində) böyük ərazilər ayrılmalı və dövlət nəzarətində inşaat zonası elan edilməlidir. Burada tikinti şirkətlərinə bütün infrastruktur xərcləri daxil olmaqla kvadratmetr üçün sabit və güzəştli vergi (təxminən 200 AZN) tətbiq olunmalıdır. Dövlət vahid şəhərsalma planı əsasında binaların tikintisini tələb etməli və mənzillərin satış qiymətinə yuxarı hədd qoymalıdır. Bu, mövcud bazar qiymətlərini qırmaq yox, bazarda yeni və əlçatan bir mənzil çeşidi yaratmaq deməkdir.
Dövlət öz rezerv vəsaitlərindən kommersiya bankları vasitəsilə məhz həmin xüsusi zonalarda inşa edilən mənzillərin alışı üçün uzunmüddətli və güzəştli kredit paketləri təqdim etməlidir. Bu model tətbiq olunarsa, şəhərin mərkəzi sıxlaşmaz, səliqəli şəhərsalma təmin olunar, bahalı mənzillərlə yanaşı əlçatan təklif formalaşar, yüz minlərlə yeni iş yeri yaranar və gənclərin mənzil problemi həll edilərək demoqrafik risklər neytrallaşar.
Əgər biz bu problemləri birdəfəlik inzibati müdaxilələrlə sadəcə yüngülləşdirmək yox, kökündən həll etmək istəyiriksə, Azərbaycanda qardaş Türkiyə təcrübəsində olduğu kimi vahid Şəhərsalma və Ətraf Mühit Nazirliyi yaradılmalıdır".
Bu zərurətin mahiyyəti nədən ibarətdir?
Firdovsi bəy qeyd edib ki, hazırda Azərbaycanda inşaat sektorunda rəsmi olaraq 120 minə yaxın insan muzdlu əməklə çalışır: "Lakin sirr deyil ki, faktiki çalışanların sayı müqavilə ilə işləyənlərdən qat-qat çoxdur və bu rəqəm 200, 250, bəlkə də 300 min nəfərdir. Digər tərəfdən böyük mənzil tələbatı var, lakin plansız inşaat nəticəsində dövlət ciddi fəsadlarla üzləşir.
Belə bir nazirlik yaradılarsa, o, artan mənzil tələbatının qarşılanmasını sistemləşdirər, yeni iş yerlərinin açılmasını təmin edər, tikintidə təhlükəsizlik standartlarına nəzarət edər və vergilərin şəffaf toplanmasını təşkil edər.
Hazırda tikinti şirkətləri hərəsinin öz tələbi olan çoxsaylı güclü qurumlarla (elektrik şəbəkəsi, su-kanalizasiya, vergi və s. ayrı-ayrı orqanlar) təklikdə mübarizə aparmaq məcburiyyətində qalır. Hər bir qurumun özlüyündə təbii və haqlı tələbləri olsa da, koordinasiya olmadığından inşaat şirkəti bu tələblərin arasında sıxılıb qalır. Nəticədə xərclər və maya dəyəri kəskin yüksəlir, satışlar dayanır, vətəndaş ev ala bilmir, yeni iş yerləri yaranmır, iqtisadi durğunluq yaranır və Ümumi Daxili Məhsul azalır. Ən pisi isə odur ki, hər qurum yalnız öz sahəsinə baxdığı üçün yaranan bu ümumi iqtisadi nəticəyə görə heç kim birbaşa məsuliyyət daşımır.
Vahid nazirliyin yaradılması bütün bu prosesləri tək mərkəzdən idarə etməyə, xərcləri optimallaşdırmağa və həm dövlətin, həm sahibkarın, həm də vətəndaşın maraqlarını balanslaşdırmağa imkan verən ən optimal strateji addım olar".
