Müəllif: Rəşad Əliyev, ekspert, “Value and Sources” Konsaltinq şirkəti
Daşınmaz əmlak bazarı üzrə proqnoz haqdaValue and Sources konsaltinq şirkəti bundan sonra dövrü olaraq daşınmaz əmlak bazarı üzrə qısa proqnozlar dərc edəcək. Nəzərə almaq lazımdır ki, proqnozlar həmişə bazarda əvvəl baş vermiş hadisələr təhlil edilməklə irəli sürülür. Buna görə indi biz ancaq bazarda baş vermiş hadisələrin və onların qiymətlərə təsiri xronologiyasını nəzərinizə çatdırırıq.
Daşınmaz əmlak bazarı 2014-cü ildən bu günə kimi.....
2014-cü ilin əvvəlindən bu günə kimi daşınmaz əmlak bazarında baş verən qiymət dəyişiklikləri bir sıra kənar və bazardaxili təsirlər altında formalaşıb. Yerli bazar tarixində hələ indiyə kimi heç bir vaxt qiymətlərə təsir edən bu qədər amilin üst-üstə düşməsi müşahidə edilməmişdir. Beləliklə 2014-cü ildən indiyə kimi....
Bakı şəhərində söküntü işlərinin davam etdirilməsi...
Şəhərdə söküntü işlərinin aparılması və sökülmüş evlərə görə kompensasiyaların verilməsi şəhərdə və onun ətrafında ekonom sinfinə aid olan mənzil və evlərin qiymətlərinin artmasına səbəb olub. Eyni zamanda qiymət artımı şəhər ətrafında olan yaşayış təyinatlı kiçik torpaq sahələr üzrə də müşahidə olunmuşdur.
İpoteka kreditləşməsinin davam etdirilməsi...
Dövlət tərəfindən ipoteka kreditləşməsinin davam etdirilməsi ekonom sinfinə aid mənzillərin satış qiymətlərində artım tempinin qorunmasında müstəsna rolu olan amil olmaqda davam edib. Sosial yönümlü bu layihə dolayısı olaraq təkrar bazarda qiymətləri artırmaqla yanaşı minimal həddə ilkin bazara da müsbət təsir göstərirdi. Maraqlısı isə odur ki, 2014-cü ildə bir çoxları anlamağa başladılar ki, təkrar bazar üzrə ipoteka kredirləşməsinin birbaşa olaraq iqtisadiyyat üçün heç bir faydası yoxdur. Əgər bu kreditləşmə ilkin bazara yönəldilsəydi, bu birbaşa olaraq tikinti sahəsinin inkişafına, iş yerlərinin artımına və vergi ödəmələrinin artımına xidmət edərdi.
Rusiyada böhran...
Rusiyada böhran başlayanda çoxları hesab edirdi ki, həmvətənlərimizin bir çoxu ölkəyə qayıdacaq və bu amil qiymətlərin artımına təkan verəcək. Ancaq bu amil nədənsə təsirsiz ötüşdü və sözsüz ki bunun səbəbləri var idi...
Dünya bazarlarında neftin qiymətinin azalması...
2008-ci ilin 2-ci yarısında iqtisadi böhran zamanı daşınmaz əmlak bazarında bir çox ölkələrdə olduğu kimi enmə tendensiyası başladı. Bu müddət ərzində neftin qiymətinin aşağı düşməsi ölkə iqtisadiyyatına təsirsiz ötüşmədi və daşınmaz əmlak bazarında enmə başladı. Bazarda qiymət enməsi orta hesabla 25-30% təşkil etdi. Ekonom sinfinə aid mənzillərdə enmə bir qədər az, 20-25% təşkil etmişdi. Sonrakı dövrdə neftin qiymtətinin artması ölkənin iqtisadi inkişafını dahada sürətləndirdi və daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı yeni nəfəslə başladı. 2014-cü ildə avqust ayından neftin qiyməti yenidən azalmağa başladı və tədricən bu amil iqtisadi aktivliyinin aşağı düşməsi ehtimalı ilə bağlı bazarda qiymətlərin azalma gözləntilərini yaratdı. 2014-cü ilin noyabrından etibarən daşınmaz əmlak bazarında qiymət enməsi tendensiyasınin başlaması öz təsdiqi tapmağa başladı.
Daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatlara vergi nəzarətinin gücləndirilməsi...
Vergi Məcəlləsinin 102.1.9. bəndinə əsasən, vergi ödəyicisinin azı 3 il ərzində əsas yaşayış yeri olduğu daşınmaz əmlakının təqdim edilməsindən gəlir vergidən azaddır. Qalan bütün hallarda mənzillərin satışından əldə edilən xalis gəlir (alış və satış qiymətləri arasındakı fərqdən müvafiq xərclər çıxıldıqdan sonra yerdə qalan məbləğ) gəlir vergisinə cəlb edilir. Qanundakı bu maddə uzun illərdiki mövcud idi. Lakin nəzarət mexanizmi olmadığından (versiyalardan biridir) bu əməliyyatlar üzərində nəzarət zəif idi. Ancaq 2015-ci ilin yanvar ayından nəzarət gücləndirildi. Bu hadisənin daşınmaz əmlak bazarına təsiri qeyri-müəyyən qaldı, çünki bu hadisə ilə yanaşı devalvasiya gözləntiləri yaranmışdı və nəticədə devalvasiya baş verdi...
Devalvasiya...
Bu ilin fevral ayının 21-də manat ABŞ dollarına nisbətən orta hesabla 33% devalvasiyaya məruz qaldı. Bu müddətdən çox az vaxt keçib və daşınmaz əmlak bazarı yeni şəraitə uyğunlaşmaya başlayır. Ancaq görünən odur ki, ölkənin daşınmaz əmlak bazarında son 20 ildə (ondan əvvəlki dövrdəki statistik məlumatlar birmənalı deyil) ilk dəfə olaraq qiymətlər manat və dollar ifadələrində bir-birinə əks istiqamətdə hərəkət etməyə başladı, yəni dollar ifadəsində azalmağa, manat ifadəsində isə artmağa. Ancaq proqnoz verməyə tələsməyək, bir az gözləyəyin....
