«Активность на первичном рынке возросла. Эта тенденция отчетливо прослеживается на фоне роста активности покупателей и в выходе на рынок новых проектов».К такому выводу пришли аналитики Центра стратегических исследований при Группе компаний «AS Group Investment»,основываясь на проведенное в сентябре исследование на столичном рынке недвижимости.
Рост покупательской активности отчетливо прослеживается на примере проекта «AS Group Investment» - премиального жилого комплекса«Renessans Palace». Начальник отдела маркетинга и PR«AS Group Investment» Эльмир Каримли: «В первом полугодии 2016-го года продажи в проекте «Renessans Palace» по сравнению с аналогичным периодом за прошлый год увеличились в три раза. За отчетный период в офис продаж пришло более 1500 посетителей, что превышает аналогичные показатели за прошлый год в 3 раза. Число поступивших в офис продаж звонков, по сравнению с аналогичным периодом за прошлый год увеличилось в 6 раз».
С другой стороны возросла активность строительных компаний. По словам Эльмира Каримли, к началу 2015-го года на рынке не было новых проектов. Кроме этого, несколько строительных объектов жилого назначения приостановили свою деятельность. «В этом году, на рынке жилой недвижимости столицы появилось 10 новых проектов».
Помнению аналитиков “AS Group Investment”, рост активност и строительных компаний и покупателей связаны с двумя основными факторами. Во-первых при текущих обстоятельствах малые и средние инвесторы в роли «надежного убежища» для своих инвестиций видят именно недвижимость. Другой фактор это оказываемая государством поддержка строительному сектору. Напомним, что в большинстве строительных проектов по линии Международного Банка предлагается 20-летняя ипотека, с первоначальным взносом 10%. Для получения ипотеки достаточно предоставить удостоверение личности. Эти выгодные условия еще больше расширили охват первичного рынка и создали новые возможности для людей, которые не могутполностью оплатить стоимость квартиры.
Вторичный рынок занял выжидательную позицию. В частности, объем предложений в августе по сравнению с предыдущим месяцем уменьшился на 5%. По прогнозам маркетолога “AS Group Investment”Эмиля Рагимова, этот процесс продолжится до конца сентября. Текущая ситуация на рынке вынуждает продавцов оставаться в выжидательной позиции. Но, как правило этот процесс продолжается не более 1.5 месяца. В этой связи в конце сентября и в октябре объем предложений резко увеличится. Это будет связано с сезонными факторами, а также с выходом на рынок продавцов, находящихся в выжидательной позиции.
На данный момент, элитная и премиальная недвижимость покидает портфель предложений. Обычно во время нестабильности и ценового спада собственники недвижимости из этого сегмента занимаю тпозицию выжидания. В результате, повышается удельный вес недвижимости эконом-класса, что оказывает свое влияние на ценовую ситуацию.
Пословам Эльмира Каримли, одной из причин резкого роста продаж в премиальном жиломкомплексе «Renessans Palace» стало падение объема предложений элитной и премиальной недвижимости, а также соответствие этого комплекса предпочтениям покупателей элитной и премиальной недвижимости.
Эта тенденция отчетливо прослеживается в распределении предложений по районам Баку. Объем предложений в локациях «Ахмедлы», «А.Асланова», «Нефтчиляр» и «8-й километр» в текущем году увеличился на 14% и составил 41% из общего портфеля. Удельный вес предложений из Ясамальского района снизился с 25 до 7%. Если рассматривать портфель предложений с зональной точки зрения, то число лотов из окраин столицы в этом году увеличилось на 34% и составляет 46% всего портфеля. Меньше всего лотов было зафиксировано в первой зоне – 4% от всего портфеля. По сравнению с прошлогодними показателями этот показатель сократился в 5 раз.
Комментируя нестабильную ситуацию на рынкене движимости Центр стратегических исследований прогнозирует:
- Рост в последние два года объема предложений по проектам эконом-класса приведет к падению цен в этом сегменте. Не случайно, что все проекты, вошедшие на рынок в этом году нацелены на эконом сегмент.
- Большинство проектов, вошедщих на рынок в конце 2015-гогода и в начале 2016-го года предлагают отремонтированные квартиры. Парадоксальность ситуации заключается в том, что разница между квартирами «с ремонтном» и «без ремонта» слишком большая: 400 – 500 АЗН/m2. В конце 2016-го года и в начале 2017-го года ожидается сокращение этой разницы, и в целом падение объема предложения по отремонтированным квартирам.
- Единственный выход в условиях конкуренции заключается в выходе на рынок проекта премиум или комфорт-класса, обладающего особенной концепцией. Приблизительно схожая ситуация наблюдалась в 2012-2014 годах в эконом-сегменте. Большинство девелоперов вышли на рынок с премиальным сегментом, в результате чего к концу 2015-го года премиальный рынок находился на стадии перенасыщенияи тем самым повысился спрос на квартиры эконом-класса. Схожая ситуация будет наблюдаться в эконом сегменте к концу 2016-го года.
